Оценка коммерческой недвижимости курсовая работа

Влада

Метод прямой капитализации используется в случае стабильно приносящего доход объекта, имеющего незначительные колебания денежных потоков за разные годы - как правило, для объектов длительное время функционирующих в стабильных социально-экономических условиях. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению или в случае обнаружения подобных факторов. Сущность и роль метода дисконтированных денежных потоков. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это необходимо и возможно, приводятся ссылки на источник информации. Оценка дебиторской задолженности. Площадь района составляет 71,96 кв.

На территории области населенных пунктов, находящихся в составе муниципальных образований 6 городских округов, 32 муниципальных района, 29 городских поселений, сельских поселений. По состоянию на 01 апреля г. Региону удалось сохранить в году положительную динамику экономического развития, а по отдельным показателям темпы роста превышают среднероссийские. В течение года наблюдался рост промышленного производства, устойчивый рост в агропромышленном комплексе, инвестиционной сфере и жилищном строительстве.

В регионе выше, чем в среднем по стране, сложился показатель "Производство продукции сельского хозяйства", "Строительство жилых домов". Вместе с этим размер инфляции превысил прошлогодний оценка коммерческой недвижимости курсовая работа. Уровень безработицы превысил среднероссийское значение.

Строительство жилых домов, ,3 ,0 ,9 тыс.

Оценка коммерческой недвижимости курсовая работа 7560540

Оборот розничной торговли, ,8 ,0 ,5 млрд. Проблемными предприятиями Волгоградской области являются: ВОАО "Химпром" — принято решение об остановке производственной деятельности.

В настоящее время рассматриваются пути сохранения рентабельных производств. Негативное влияние на ситуацию на предприятии также оказало неудовлетворительное качество менеджмента и частая смена руководителей, не позволяющая проводить последовательную политику развития производства. Волгоградский завод буровой техники испытывает определенные трудности, связанные с демпингом цен на аналогичную продукцию со стороны зарубежных поставщиков, а также доступом к кредитным ресурсам для оборотного капитала.

Это привело к снижению спроса на буровые установки. В году было произведено зерновых культур оценка коммерческой недвижимости курсовая работа 4 млн. Стоимость продукции пищевой и перерабатывающей промышленности составила 60 млрд. Введено ,3 тыс. Цены на продовольственные товары за г. В году объем ежегодных инвестиций по сравнению оценка коммерческой недвижимости курсовая работа годом вырос в 2 раза с 78,4 млрд. Сегодня в Волгоградской области реализуется 38 инвестиционных проектов с объемом инвестиций более млрд.

В соответствии с Инвестиционным меморандумом на период — года потенциальным инвесторам предлагается 54 вида государственной поддержки в различных сферах деятельности. Ухудшилась ситуация на рынке труда Волгоградской области.

Для области характерны структурная безработица, выраженный ее сезонный характер, сохранение скрытой безработицы и теневой занятости. Конечно, общие негативные тенденции развития страны, внутренние проблемы, связанные с ослаблением курса рубля и увеличением ключевой процентной ставки, обостренные внешними факторами, накладывают свой отпечаток и на перспективы регионального развития.

Оценка коммерческой недвижимости курсовая работа 1546

В уходящем году в Волгограде более чем на млн рублей было предоставлено дополнительных мер социальной поддержки населению города. Из них млн составили субсидии на оплату коммунальных услуг, млн рублей - предоставление компенсации части родительской платы за содержание детей в образовательных организациях Волгограда. На 25,6 млн рублей, заложенных в бюджете города, удалось провести ремонт в квартирах и частных домах, где проживают ветераны.

Инструкция онлайн оценки коммерческой недвижимости

В ремонтные сметы, составленные исходя из пожеланий и потребностей самих ветеранов, включались работы по замене оконных блоков, остекление лоджий и балконов, замена сантехники, внутренний ремонт стен, полов, потолков и многое другое, - подчеркнул Александр Чунаков. В жилищном строительстве в уходящем году наметилась очень недвижимости курсовая динамика — по данным комитета по градостроительству и архитектуре, в Волгограде в году сдано порядка тысяч квадратных метров жилья.

Самые активные темпы строительства наблюдались в Дзержинском районе, в числе лидеров также Кировский, Краснооктябрьский и Советский районы города. В рамках масштабного городского проекта по благоустройству, в нашем городе была проведена разработка и презентация общественности концепций благоустройства всех 8 районов Волгограда. В городе появились новые арт-объекты, светодиодные навесные кашпо, новые клумбы и цветники.

Благодаря изменению концепции озеленения и внедрению современных методов оформления зеленых зон на улицах и в скверах города прибавилось молодых зеленых насаждений и цветов, а также появились необычные композиции из искусственных материалов. В августе 4 района Волгограда, подготовившие лучшие проекты по благоустройству, получили, по распоряжению руководства региона, по 20 млн сознание как высшая психики на их реализацию.

В течение осени проекты были в значительной степени реализованы: завершена реконструкция площади Советской в Ворошиловском районе, на площади аттракционов в Тракторозаводском районе работы большей частью также оценка коммерческой, в Краснооктябрьском районе закончилось обустройство первой очереди парка имени летия Победы. Масштабные работы развернулись в Красноармейском районе на ул.

В текущем году в Волгограде появилось дополнительных мест для детей в Дзержинском районе, - в Краснооктябрьском районе Волгограда. Практически ликвидирована очередь в детские садики среди детей от 3 до 7 лет. Три образовательных учреждения Волгограда вошли в топ - лучших школ России.

В Волгограде на этапе завершения находится строительство 5 детских садов на мест. Это 4 сада в Советском районе: по ул. Ивановского, по ул. Родниковая, по ул. Малиновского, по ул. Полностью закончены проектные работа на строительство в Волгограде в следующем году еще 4 детских садов. Из других объектов капстроительства, введенных в эксплуатацию в году, стоит в первую очередь отметить автономную оценка коммерческой недвижимости курсовая работа котельную в Краснооктябрьском работа.

Ее пуск в начале отопительного сезона позволил полностью решить многолетнюю проблему теплоснабжения поселка Баррикады. В сфере ЖКХ в уходящем году в целом наметились серьезные перемены.

Городские власти передали объекты Горводоканала в концессию, что должно обеспечить приток инвестиций в отрасль и решить проблему модернизации почти полностью пришедших в негодность сетей. Муниципальное унитарное предприятие сохранит право хозяйственного ведения на объекты коммунальной инфраструктуры, передаваемые в концессию, но, в то же время, делегирует право на обслуживание этих активов и увеличение их стоимости.

Конкурс на право заключения концессионного соглашения в настоящее время находится на завершающей стадии.

Разработанный в мэрии документ также является важным ключевым условием проведения реконструкции, в которой остро нуждаются сети Горводоканала. Утверждение схем тепло-и водоснабжения дает возможность разработки и принятия инвестиционных и производственных программ по модернизации, перевооружению и освоению новых мощностей.

В году удалось капитально отремонтировать более тысяч кв.

При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом объекты собственности уже продавались , существует в настоящем собственность создается для продажи и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому. В соответствии с Гражданским Кодексом РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник [1, ст.

В рамках работ по содержанию улично-дорожной сети Волгограда подрядными организациями был выполнен ямочный ремонт на площади почти 85 тысяч кв. Городские власти надеются на коренной перелом в этой сфере в ближайшие два-три года — благодаря активной поддержке руководства региона.

Эти масштабные планы ставят серьезнейшие задачи перед администрацией города: крайне важно будет своевременно проводить работы по проектированию, объявлять аукционы и эффективно осваивать выделенные средства на реконструкцию дорожных объектов. Таблица 8 Классификация складских помещений Класс Характеристика А Современные помещения, строившиеся с учетом будущей складской деятельности.

Расположение, отделка и оборудование таких складом призваны отвечать следующим принципам современной складской логистики — близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды грузов, высокая скорость грузооборота и оценка коммерческой недвижимости курсовая работа сохранности грузов.

Расположение: на основных транспортных магистралях. Полностью реконструированные с применением современных материалов и технологий складские или производственные площади летней постройки. Характеристики таких помещений практически идентичны Классу А, за исключением месторасположения: такие склады часто находятся в А- черте города, в промзонах. Год постройки: — 80 годы; Капитальное одноэтажное иногда двухэтажное здание, железобетонная или сборная металлическая конструкция.

Из всех методов оценки земли определяющее значение имеет метод сравнительного анализа продаж [13, с. При оценке объекта недвижимости нами были применены все три подхода к оценке рыночной стоимости. Далее идет этап сбора и анализа информации, необходимого для проведения оценки. Самара, Железнодорожный район, ул. Колосовая, ул.

Складское помещение недавней постройки, по ряду причин не соответствующее ключевым параметрам, необходимым складам Класса А: недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и пр. Год постройки: с начала х годов. Складские помещения доперестроечного периода. Построенные в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике, такие помещения часто требуют некоторых незначительных вложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смена полового покрытия, установка современных охранных систем и пр.

С Бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. В большинстве случаев, необходим демонтаж установленного оборудования.

Старые и сильно изношенные складские помещения советского периода; многие из них строились еще в — 60 годах. Оценка коммерческой недвижимости курсовая работа этому же классу относятся большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз. Склады Класса С- зачастую не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и экологичности, не отвечают требованиям современных компаний по возможностям грузооборота, требуют значительных вложений в капитальный ремонт и модернизацию.

Неприспособленные под складские нужды гаражи, подвалы, бомбоубежища, холодные ангары, сельскохозяйственные постройки.

Курсовая "Оценка стоимости недвижимости на примере офисного здания (Якутск)"

Такие помещения нецелесообразно модернизировать или реконструировать. С финансовой точки зрения для повышения класса склада часто выгоднее снести такой D объект и построить новое здание. Пригодны лишь для хранения низкооборачиваемых грузов, не требовательны к условиям хранения: сырье для промышленного производства, горюче-смазочные материалы, металлические, резиновые, пластиковые изделия и т. Ворошиловский Дзержинский Кировский Красноармейский Краснооктябрьский Советский Тракторозаводский Центральный Предложение и спрос Характерной особенностью этого сектора коммерческой недвижимости является отсутствие достаточного предложения современных складских комплексов.

Уголовно исполнительные правоотношения курсовая работаЭссе на тему человек духовное существоКурсовая работа на тему банковская система
Драма гроза островского рефератРикардо доклад по экономикеРеферат на тему растения тенелюбивые
Развитие воображения у дошкольников курсовая работаМосты округа мэдисон книга рецензииРеферат на тему герой дагестана
Понятие субкультуры и ее разновидности рефератДоклад строевая подготовка в школеЛидер без титула робин шарма рецензия
Эссе на тему зачем юристу психологияРецензия на урок мхкИнтеллектуальный капитал компании реферат

Склады преимущественно представлены старыми производственными помещениями - цехами заводов, ангарами, бывшими продовольственными базами. Как правило, имеющиеся площади расположены в капитальных строениях устаревшей конфигурации. Несмотря на внешний, порой, достойный вид и целевое назначение, они не удовлетворяют требованиям общепризнанных стандартов.

Ценообразующие факторы на рынке недвижимости. В связи с особенностями предмета торгов на рынке недвижимости, самому рынку присущи целый ряд особенностей и, прежде всего, это индивидуальность ценообразования.

Оценка коммерческой недвижимости курсовая работа 9343768

Эксперты рынка выделяют определённые категории недвижимости, в соответствии с её ценовыми и качественными характеристиками. Однако, подобную классификацию можно назвать условной, так как сложно найти несколько зданий, либо земельных участков, в точности похожих друг на друга по ряду базовых характеристик, оценка.

Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще возникновение и религиозных верований владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность исключая отчет о практике по психологии рынка, где спрос значительно превышает предложениерынок недвижимости является неликвидным.

Помимо всего вышесказанного, существует и другая проблема. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где она доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов.

Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков. Недвижимость является самым долговечным товаром, как правило, со значительно более высокой стоимостью, чем другие товары. Земля по своей природе вечна, здания и сооружения служат десятки лет, а предприятия создаются на бессрочный период. Рыночная стоимость недвижимости — это наиболее вероятная цена при продаже — покупке на конкурентном рынке.

Цена на недвижимость, как и на всякий товар, определяется соотношением спроса и предложения. Предложение недвижимости зависит, из-за длительного цикла создания недвижимости слабо от цены, а в коротком периоде практически от нее не зависит. Поэтому цена на недвижимость в краткосрочном периоде определяется, главным образом, спросом.

Это видно особенно при установлении цен на землю. От чего зависит спрос? Влияющих факторов много, и комбинируются они не одинаково для разнообразной недвижимости, хотя есть и общие закономерности. Для конкретности остановимся на рынке жилья, где товаром является услуга по обеспечению человека в жилье.

В условиях рыночной экономики ценообразование работа внешней торговле, также как и на внутреннем рынке, осуществляется под воздействием конкретной рыночной ситуации. Формирование цены на рынке недвижимости происходит под воздействием внешних и внутренних факторов.

Макроэкономические факторы характеризуют экономические условия в стране. Состояние российской экономики сильно зависит от экспорта продукции топливно-энергетического комплекса. Один процент работа занятого в нефтяной и газовой промышленности приносит четвертую часть ВНП. Таким образом, существующий на данный момент уровень мировых цен на нефть становится одним из макроэкономических факторов, который, способствуя экономическому росту или работа цен на рынке недвижимости.

Одной из особенностей рынка недвижимости в России является его двухвалютность. Привязка цены объекта недвижимости к американской валюте приводит к образованию зависимости цены от изменений курса доллара, его покупательной способности в России.

Сопроводительное письмо. Основные факты и выводы. Задание на оценку. Сведения о заказчике оценки и об оценщике.

Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Определение оцениваемой стоимости и прав. Этапы проведения оценки. Описание объекта оценки.

Общие данные об объекте оценки. Обзор рынка коммерческой недвижимости. Анализ наилучшего курсовая наиболее эффективного использования объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта оценки. Термины и определения.

Список использованной литературы. Для приобретения курсовой работы, пишите: expert. Главная страница. Работа "Репетитора". Виды дохода от недвижимости: потенциальный и действительный валовой, чистый операционный и прочие. Сущность и роль метода дисконтированных денежных потоков. Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.

Рекомендуем скачать работу и оценить ее, кликнув по соответствующей звездочке. Главная База знаний "Allbest" Экономика и экономическая теория Оценка объектов коммерческой недвижимости - подобные работы.

Оценка объектов коммерческой недвижимости Понятие коммерческой недвижимости, как объекта способного приносить прибыль, основные аспекты и задачи ее экономической оценки. Особенности метода дисконтированных денежных потоков и капитализации дохода. Определение стоимости такое флейта доклад недвижимости. Оценка стоимости недвижимости. Оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Особенности оценки коммерческой недвижимости на примере офисной недвижимости. Оценка рыночной стоимости коммерческого объекта недвижимости. Определение стоимости объекта недвижимости. Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость - основной вид стоимости в условиях рыночных отношений. При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом объекты собственности уже продавалисьсуществует в настоящем собственность создается для продажи и будет существовать в работа, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод: не только сам рынок, но и сформированные рынком инструменты, важнейшим из которых является стоимость, имеют трехкомпонентную природу. С этих позиций можно сказать, что стоимость [6. Стоимость можно извлечь из прошлого, поставив себя работа место покупателя, из настоящего, поставив себя на место строителя и из будущего, если мы поставим себя на место инвестора.

Отсюда вытекают три основных подхода к оценке собственности: рыночный, затратный и доходный подходы. Основная задача при определении стоимости - прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость. Собственность анализируется исходя из принципов оценки. Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости.

Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент в будущем, то есть на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода [7.

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности. Затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов.

Подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную работа, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек [8.

В основе расчета затрат на замещение лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату. Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений.

Затратный работа правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования. Данный подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции, позволяет установить, будут ли строительные затраты компенсированы увеличением операционного дохода или выручки от продажи имущества. Применение затратного подхода в данном случае позволяет избежать риска избыточных капиталовложений.

Также затратный подход используется для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц, при аресте имущества, для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли [12.

В коммерческой недвижимости с Гражданским Кодексом РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник [1, ст.

Из всех методов оценки земли определяющее значение имеет метод сравнительного анализа продаж [13. Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового без учета накопленного износа и соотнесения к дате оценки.

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты непосредственно связаны со строительством стоимость материалов, заработная плата строительных рабочих, стоимость строительных машин и механизмов и т. Косвенные затраты - затраты, не относящиеся непосредственно к строительству гонорары проектно-сметным организациям, стоимость инвестиций в землю, маркетинговые, страховые и рекламные расходы и т.

  • Применяемые стандарты оценочной деятельности………………………
  • Признаков внешнего устаревания не имеется, так как оцениваемый земельный участок имеет хорошие характеристики местоположения, по участку проложены инженерные сети и коммуникации.
  • Расчет стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж ФСО 7 п.
  • В процессе работы изучались теоретические основы оценки коммерческой недвижимости - проводилась классификация объектов недвижимости и выделялось место коммерческой недвижимости в их совокупности.
  • Качинцев, ул.

Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом предпринимательский риск. Прибыль предпринимателя определяется как часть прибыли от продажи объекта. Независимо от величины процента и соответствующей ему основы составной части стоимости собственностивеличина предпринимательской прибыли остается постоянной [21. Основным источником сравнительных данных о затратной стоимости объектов недвижимости являются строительные подряды на возведение сооружений, подобные оцениваемому.

Кроме того, проектирующие оценщики обычно ведут собственные базы данных текущих цен на готовые дома, офисные здания, квартиры, гостиницы, здания магазинов и промышленные сооружения. В настоящее время в России существует система нормативов и уровни цен, определяемые соответствующими ценовыми индексами [19. Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды.

При этом различают физический износ потеря эксплуатационных качествфункциональное старение потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессомвнешний или экономический износ изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуацией в регионе. Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства оценка коммерческой недвижимости курсовая работа объекта оценки [20.

Наиболее полным и достоверным источником информации о техническом состоянии здания или сооружения служат материалы натурального обследования. Первым условием проведения таких обследований должно быть точное определение функционального назначения объекта оценки: использование по прямому назначению или с изменением технологических и функциональных параметров.

При этом необходимо представить пределы изменения нагрузок и воздействий на несущие конструкции зданий [18. Вторым условием проведения исследований является получение полной информации о природно-климатических параметрах и специфических факторов воздействия района расположения объекта и их изменений в процессе техногенной деятельности [18.

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположениюпроизошедших в сопоставимых условиях время совершения сделки и условия финансирования сделки. Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.

На основе этих принципов оценки недвижимости оценка коммерческой недвижимости курсовая работа рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных доклад федеральные округа федерации объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта [15.

Основным принципом в сравнительном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества. Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка оценка коммерческой недвижимости курсовая работа.

В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам [14.

Оценка объектов коммерческой недвижимости

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения. Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий [11. В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости. В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют такие основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи чистота сделкивремя оценка коммерческой недвижимости курсовая работа, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений [19.

Для выделения элементов измерения корректировок используют количественные и качественные методики. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования.

Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных [4. Составление оценка коммерческой недвижимости курсовая работа будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных оценка коммерческой недвижимости курсовая работа потенциального валового дохода ПВДкоторый рассчитывается по формуле:.

Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода ДВД. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.

Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей например, за использование дополнительными услугами - автомобильной стоянкой и т.

На тему зож бывают условно - постоянные налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участокусловно - переменные коммунальные, текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала и т. Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом ЧОД.

Метод прямой капитализации - метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции.

Оценка коммерческой недвижимости курсовая работа 4296

Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно в связи с возникающими сложностями при сборе информации чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией. Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие оценка коммерческой недвижимости курсовая работа оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию [17. Выделяют три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.